Ausgangslage
Das Bürgerhaus, einst Großkrotzenburgs Perle und Stolz, ist inzwischen ein in die Jahre gekommener Sanierungsfall. Früher beliebt als Zentrum des Gemeindelebens, ist es heute ein desolates Gebäude, das von wenigen Großkrotzenburgern genutzt wird und die Gemeindefinanzen regelmäßig durch teure Reparaturen belastet.

„Make our Bürgerhaus great again“ versprechen die verschiedenen Parteien – wenn auch mit unterschiedlichen Ansätzen.

Erbpacht
Da die Gemeindekassen leer sind, möchten einige Fraktionen das Gebäude langfristig in Erbpacht vergeben, damit der bisherige Betreiber oder ein Dritter es auf eigene Kosten saniert und anschließend die Räume inklusive Gastronomie den Großkrotzenburgern günstig zur Verfügung stellt. Die Gemeinde hätte damit keine Sorgen und Kosten mehr. Das JUZ könnte weiterhin dort verbleiben, wäre aber ein Mieter unter dem Erbpachtnehmer.

Auf den ersten Blick klingt dies gut, doch wir Grüne sehen erhebliche Risiken. Die geschätzten Sanierungskosten von rund 7 Millionen Euro stellen auch für einen Erbpachtnehmer eine enorme wirtschaftliche Belastung dar. Dies bedeutet für den Pächter ein sehr hohes Investitionsrisiko bei gleichzeitig begrenzten Nutzungsmöglichkeiten und unsicheren langfristigen Erträgen.

Eine kurze Verpachtungszeit stellt für den Erbpachtnehmer ein sehr hohes wirtschaftliches Risiko dar, sodass keine seriösen Angebote zu erwarten sind. Bei den zu erwartenden Sanierungskosten ist es für einen Erbpachtnehmer erst ab einer Pachtzeit von mehr als 40 Jahren rentabel. Ein Gebäude dieser Größe und mit dieser Nutzungsstruktur lässt sich wirtschaftlich kaum betreiben, ohne dauerhaft hohe Einnahmen zu erzielen – Einnahmen, die angesichts der begrenzten Nachfrage vor Ort keineswegs garantiert sind. Dadurch wird das Gebäude wahrscheinlich weiterhin auch für auswärtige Großveranstaltungen wie Hochzeiten genutzt werden.

Investiert der Pächter nicht ausreichend, so haben wir am Ende der Erbpacht eine Bauruine stehen. Bei einem vorzeitigen Ausscheiden des Pächters besteht zudem ein nicht zu vernachlässigendes Risiko – der sogenannte Heimfall. Bei einer vorzeitigen Rückgabe ist eine Entschädigung für den Restwert der Investitionen an den Erbpachtnehmer zu zahlen. Daher sehen wir insbesondere den Abschluss eines Erbpachtvertrags ohne sehr präzise Vertragsgestaltung angesichts der harten Heimfall- und Entschädigungsregeln als hochgefährlich an.

Hinzu kommen strukturelle Nachteile eines solchen Vertragsmodells:

• langfristige Bindungen über Jahrzehnte mit eingeschränkter kommunaler Steuerungsmöglichkeit
  
• komplexe vertragliche Regelungen mit potenziellen Konfliktfeldern bei Instandhaltung, Nutzung oder Rückgabe
  
• Einhaltung der Vertragsbedingungen muss kontrolliert und von der Verwaltung nachgehalten werden
  
• schwer kalkulierbare Folgekosten, etwa bei Vertragsende oder bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Pächters
  
• und die grundsätzliche Frage, wer letztlich das Risiko trägt, wenn sich das Nutzungskonzept als nicht tragfähig erweist
  

Sanierung
Die Verwaltung sieht die Risiken der Erbpacht ebenfalls und schlägt daher vor, das Bürgerhaus auf eigene Kosten zu sanieren und anschließend als Gemeinde selbst zu betreiben. Bei der Sanierung kann in gewissem Umfang die Raumaufteilung neu zugeschnitten werden, sodass besser nutzbare Räume entstehen. Durch den Eigenbetrieb könnte die Gemeinde sicherstellen, dass tatsächlich Großkrotzenburger die Räume einfach nutzen können.

Die Sanierungskosten von 6 bis 7 Millionen Euro müssten jedoch aus Steuermitteln finanziert werden. Wird das Bürgerhaus zudem im Eigenbetrieb geführt, müssen zusätzlich laufende Betriebs- und Verwaltungskosten finanziert werden. Der Stellenplan sieht aktuell keine Mitarbeitenden für das Bürgerhaus vor.

Wir Grüne denken, dass die Sanierungskosten in keinem ausreichenden Verhältnis zum Nutzen stehen. Weder ist im Ort eine ausreichend große und nachhaltige Nachfrage nach einer Versammlungsstätte dieser Größe erkennbar, die diese notwendigen Kosten rechtfertigt, noch erscheinen die veranschlagten Sanierungs- und Folgekosten realistisch.

Die Bausubstanz hat ihre geplante Lebensdauer erreicht und wurde über viele Jahre nicht so erhalten, dass eine wirtschaftlich vertretbare Weiternutzung über Jahrzehnte hinweg zu erwarten wäre. Eine umfassende Sanierung birgt daher das große Risiko eines finanziellen Fass-ohne-Boden-Projekts.

Sollte dennoch eine Sanierung beschlossen werden, ist aus unserer Sicht zwingend eine Neuverpachtung mit sinnvollen Nutzungskonzepten erforderlich.

Vor allem aber bleibt das zentrale Problem bestehen: Größe und Struktur des Bürgerhauses entsprechen nicht mehr den aktuellen Bedürfnissen. Gesellschaftliche Nutzungsformen haben sich in den letzten Jahrzehnten deutlich verändert. Große Versammlungsstätten, wie sie in den 1970er-Jahren geplant wurden, entsprechen heute nur noch bedingt dem tatsächlichen Bedarf. Selbst bei der vergangenen Bürgerversammlung war das Bürgerhaus nur zu einem Bruchteil gefüllt. Mit der zunehmenden Nutzung digitaler Möglichkeiten werden so große Räumlichkeiten immer seltener benötigt.

Die Verantwortung für ein solches Objekt dauerhaft zu organisieren, zu begleiten und gegebenenfalls aufzufangen, gehört nicht zu den Kernkompetenzen einer Kommune – insbesondere nicht in der aktuellen Phase einer angespannten Haushaltslage.

Abriss und Neubau: Wohnbebauung oder kleine Versammlungsmöglichkeit?
Zukunftsfähiger erscheint uns Grünen ein deutlich kleinerer, moderner und energieeffizienter Neubau mit modularer Raumaufteilung, der vielfältige Nutzungen ermöglicht und gleichzeitig dauerhaft geringere Betriebskosten verursacht. Eine Kapazität für etwa 150 Personen mit flexibel teilbaren Räumen könnte den heutigen Anforderungen besser entsprechen als eine Anlage für über 300 Besucher.

Angesichts der angespannten finanziellen Entwicklung der Gemeinde stellt sich zudem eine grundsätzliche Prioritätenfrage: Welche Nutzung bringt dem Gemeinwohl langfristig den größten Mehrwert? Vor diesem Hintergrund wird zunehmend diskutiert, ob auf dem Gelände nicht auch andere Formen der Nutzung – etwa die Schaffung von bezahlbarem und barrierefreiem Wohnraum – sinnvoller sein könnten als der Erhalt einer kostenintensiven Versammlungsstätte.

Umzug JUZ
Klar ist für uns jedoch: Jede zukünftige Entwicklung des Areals muss das Jugendzentrum sichern – entweder am bisherigen Standort oder an einem gleichwertigen neuen Ort. Ohne eine tragfähige Perspektive für das JUZ kann es keine Zustimmung zu grundlegenden Veränderungen geben.

Bürgerbefragung: Sie entscheiden!
In den vergangenen acht Jahren wurden zahlreiche Gespräche in unterschiedlichste Richtungen geführt – stets mit dem Ziel, für das Areal des Bürgerhauses einen tragfähigen Kompromiss zu finden, der möglichst vielen Bürgerinnen und Bürgern zugutekommt. Dennoch bleiben die Positionen einzelner Fraktionen verhärtet. Eine gemeinsame Perspektive ist bislang nicht in Sicht.

Um endlich zu einer Lösung zu kommen, halten wir eine Bürgerbefragung für einen guten Ansatz. Rechtlich ist sie nicht bindend, aber wir Grüne werden das Ergebnis akzeptieren. Wenn eine Mehrheit der Großkrotzenburger das Geld für eine Sanierung gemeinschaftlich investieren möchte, folgen wir dieser Richtung. Ebenso, wenn sich eine Mehrheit für Erbpacht ausspricht.

Das Bürgerhaus – ob saniert, in Erbpacht oder als Neubau – soll ein Ort für die Bürger Großkrotzenburgs sein. Deshalb ist es wichtig, dass wirklich eine Mehrheit hinter der letztlich umgesetzten Lösung steht.

Gleichzeitig setzt eine Bürgerbefragung einen starken Impuls, wirklich ins Handeln zu kommen – damit wir nicht bei der nächsten Kommunalwahl wieder über das Bürgerhaus schreiben müssen.